住宅ローンを借換したい

借り換えしても団信は継続できる?持病がある方が借り換えを検討する前の注意点

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万が一のことがあった時に、住宅ローンを全額保障してくれる団信。

自分がいなくなっても家族に負担をかけなくて済むというのは、住宅購入の時に安心できる材料のひとつですよね。

では、借り換え後も団信を継続できるか?というと、そうではありません。

 

住宅ローンの借り換えを行うと、団信は消滅します。

 

なぜなら、団信は住宅ローンごとに設定するモノだからです。

 

でも、安心してください。新しく借りる住宅ローンにも必ず団信はついてきます。

というより、団信に加入しないと新しく住宅ローンを組むことが出来ません。

 

管理人
「団信に加入できなくて借り換えができなかった」という人も過去に数名いらっしゃいました。

 

ほとんどの場合、住宅ローンに強制的についてくるものなので、あまり気にする機会はなかったかもしれませんが、借り換えの時には「借りれるかどうか」のポイントになることもありますので、団信の話は非常に重要です。

借り換えの時に見落としがちな団信の特徴や選び方をご紹介しますので、借り換え時に参考にしてくださいね。

借り換えすると団信は消滅します

借り換えすると団信は消滅します

団信に加入していれば、一家の大黒柱に万が一のことがあっても、残された家族は安心して今までの家で暮らすことができます。

借り換えをすると、家族のセーフティネットである団信が一旦は消滅してしまいます。

しかし、心配することはありません。

新しく契約する住宅ローンにも団信はほぼ間違いなくついています。

管理人
ただ、団信は誰でも加入できるワケではありませんので、しっかりと団信について知っておきましょう。

団信(団体信用生命保険)とは

団信とは、住宅ローンの契約者が死亡したり、高度障害状態になったりした時に、あなたの代わりに住宅ローンを完済してくれる「生命保険」のひとつです。

高度障害というと聞きなれないかもしれませんが、車いす状態や寝たきり、両目の失明など、日常生活に重大な支障をきたす状態のことで、以下の通りです。

  • 両眼の視力を全く永久に失ったもの
  • 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
  • 中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
  • 両上肢とも手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 両下肢とも足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの
  • 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

最近ではそのほかにも、ガンや脳卒中、肝硬変や糖尿病が保証の範囲に入っている団信も出てきています。

管理人
長期のローンを組む場合は、団信の保障内容を充実させると安心ですね。

新規の住宅ローンには団信加入が必須

新規で住宅ローンを借りる際には、融資を受ける金融機関から団信の加入が義務づけられます。

なぜなら、貸したお金が返ってこないと銀行に損失が発生してしまうからです。

銀行としては何があっても貸したお金を返してもらわないといけませんから、住宅ローンの金利の中に団信の保険料を含んだカタチでセット販売しています。

ただ、住宅金融支援機構が提供しているフラット35だけは別で、団信の加入が義務ではありません。

自分の好きな団信を選んで加入してもいいですし、住宅金融支援機構が提供する機構団信を使ってもOK。民間の生命保険を使って、団信に加入しないという方法もあります。

管理人
フラット35に借りかえる場合は、団信もしっかり検討する必要がありますね。

借り換え時に団信の補償内容を見直しましょう

借り換え時に団信の補償内容を見直しましょう

借り換えの時に、銀行が提供する団信のいくつかのタイプから選択することになります。

団信は正式には「団体信用生命保険」という「生命保険」のひとつです。

民間の生命保険に加入している場合、保障内容が知らない間にダブってしまい、過剰な保険料を支払っている人は多いです。

借り換えの際に、自分が加入している生命保険と、これから加入する団信がダブらないように、しっかり検討しましょう。

管理人
保険の見直しはめんどくさいですが、人によっては月に2~3万円も負担を抑えられる場合があるので、この機会に検討してみましょう。

団信の保障内容のパターンを知っておこう

団信には大きく3つのタイプがあります。

  1. 通常の団信(死亡時)
  2. 3大疾病団信(3大疾病)
  3. 8大疾病団信(生活習慣病全般)

8大疾病団信は、取り扱っていない金融機関もありますが、「通常の団信」と「3代疾病団信」はほとんどの金融機関で提供されています。

違いとしては「保障される守備範囲の広さ」で、保障される範囲が広がるほど支払う保険料も高額になります。

団信の保障内容の3つのパターン

保険料の例として、住宅金融支援機構が提供している「機構団信」を例に挙げてみます。

死亡保障のみの「機構団信」を3000万円で35年の返済で計算すると、支払う保険料は約 2,025,100円になります。

同じ条件で「3大疾病機構団信」を計算すると、支払う保険料の総額は3,182,600円になり、先ほどより1.5倍ほど高額なことが分かります。

3000万円を35年で返済(金利1.5%) 機構団信 3大疾病機構団信
保険料総額 2,025,100円 3,182,600円
管理人
団信を決める時には「自分にどこまでの保障内容が必要か」を知っておく必要があります。

フラット35の場合、団信よりも生命保険を選んだ方が安い場合がある

フラット35の場合は、団信に加入する義務はありませんので、どの団信に入るかを自分で決めることができます。

その際、団信を遣わずに民間の生命保険に加入した方が保険料を安く抑えられるケースがあります。

例えば、チューリッヒ生命の「収入保障保険プレミアム」で計算すると、3000万円の団信と同じ大きさだと35年間の保険料の総支払額は954,520円です。

30歳男性が、35年払い済みの月額8万円の収入保障保険を年払いで支払った場合(非喫煙割引適用時)

先ほどの機構団信と比べると、その差は約107万円です。

  機構団信 チューリッヒ生命収入保障プレミアム 差額
保険料の差 3,182,600円 954,520円 1,070,580円

住宅ローンに加入する=団信に加入するという思い込みのために、100万円もムダに支払ってしまう可能性があります。

フラット35で借り替えを行う場合は、民間の生命保険も合わせて検討しましょう。

加入している生命保険と団信の補償内容がダブっている人が多い

フラット35の場合は、団信に加入するかを選択することが出来ますが、それ以外の場合は金融機関指定の団信に加入しなければなりませんので選ぶことはできません。

住宅ローンを借りるためには団信に加入することは絶対条件です。

なので、この場合は団信に合わせて「加入している生命保険を見直す」ことで負担減少につながります。

民間の生命保険と団信の重複をチェックするポイントは以下の2点。

  • 死亡保障+団信の保障額が過大になっていないか?
  • 3大疾病団信に加入しているのにガン保険に加入していないか?

特に死亡保障は、団信で数千万円の保証がつくことが一般的ですから、もともと加入していた死亡保障の分を丸々カットすることができます。

団信は生命保険の一部として、まとめて考えていくことが大切です。

管理人
ご相談いただくほどんどの方が保険に入りすぎているので、しっかり見直すことをおススメします。

【重要】健康状態が悪い方は借り換えを慎重に検討した方がいい

【重要】健康状態が悪い方は借り換えを慎重に検討した方がいい

団信について注意点がひとつだけあります。

それは、健康状態によっては加入を断られてしまうということです。

団信の加入を断られてしまうと、そもそも住宅ローンを借り換えすることもできなくなってしまいます。

管理人
あまり大きな病気ではなくても、血圧が高い人や持病がある人は慎重に借り換えを行った方が安全です。

もし今健康であっても、いつ体調が悪くなるかは分かりません。

借り換えを検討するのは団信への加入という側面から考えても、早い方がいいでしょう。

団信加入時に問われる健康状態

団信の加入時には「告知書」に健康状態を自己申告で記入し、告知の内容によって、加入できるかの診査が行われます。

加入できるかどうかの審査内容は請け負っている保険会社ごとに基準を設けているため、我々が知ることはできません。

ただ、重い病気ではなくても健康診断の「用経過観察」で団信への加入を断られてしまう人はいます。

「○○がダメだから通りません」ということが分かる場合もあれば、なぜ落ちたのかが分からない場合もあります。

管理人
自分では健康だと思っていても、告知書に書く内容によっては厳しい結果になることもあります。

健康状態が悪い人にはワイド団信

近年では、住宅ローンのニーズが高まっていることから、健康状態が悪くても加入できる「ワイド団信」を提供している銀行もあります。

「ワイド団信」とは、高血圧症やうつ病、糖尿病など、普通は断られるような持病を持っていても加入できるタイプの団信です。

程度によっては加入を断られることはありますが、通常の団信よりもはるかに通りやすいのが特徴です。

 

ワイド団信を選択すると0.3%の金利の上乗せになる金融機関が多いです。

0.3%というと小さなモノに思えますが、長期にわたって返済していくと返済額が大きく違ってきます。

3000万円を35年で返済 毎月の返済額 総支払額 利息
1.5%の場合 9.2万円 3,858万円 853万円
1.8%の場合 9.7万円 4,046万円 1,046万円
差額 188万円

表を見てみると、1.5%と1.8%とではその差が約190万円。

健康な人と比べると、健康状態に問題がある人は住宅ローンの借り換えは少し不利な面があると言わざるを得ません。

管理人
借り換えは健康なうちが条件がいいですね。

団信が不要のフラット35

ワイド団信も断られ、団信を何社にも断られる人は、団信が不要のフラット35がおススメです。

健康状態は一切関係ないので、その他の融資の条件さえ整えば住宅ローンを借りることができます。

「団信がないのは不安」という人は、「引受基準緩和型」の保険に加入すれば問題ないでしょう。

保険料が割高になったり、加入制限があったりしますが、健康状態が悪くても加入できる場合が多いです。

管理人
万が一のことがあった時に、家族に大きな責任を負わせないように、しっかりした保険に加入しておきましょう。

健康状態が悪くなってからでは遅い!若いうちに借り換えを検討しよう!

借り換えの時に、「団信に加入できない」というハードルで困っている人が思っている以上に多いのが実情です。

健康状態は一度悪化すると改善は難しいため、健康なうちに検討しておくことで、最も条件がいい状態で借り換えを行うことが可能です。

借り換えを行うなら絶対に若い方が有利です。

  • 35年の長期固定金利でローンが組める
  • 団信への加入の心配が少ない
  • 低金利なので借り換え先の選択肢が豊富(2018年11月現在)
管理人
もし少しでも借り換えを検討しているのであれば、すぐにでも動き出した方がいいですよ。

まとめ

年齢は今より若くなることはありませんし、健康状態も今が最もいい状態かもしれません。金利もいつ上昇を始めてもおかしくない状況です。

これからの人生の中で、最も若いのは今日のあなたです。

「いつかやろう」を、少しだけ勇気を出して、ちょっとだけ真剣に考えてみませんか?

管理人
住宅ローンのせいで、人生計画が狂ってしまうのを避けるために、今のうちに賢い選択をしておきましょう。

 


最後まで読んでいただきありがとうございます。


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