「変動金利で住宅ローンを借りて数年しか経ってないから、借り換えしたら違約金がかかりそうで怖い…」と思っていませんか？
確かに、返済途中で別の住宅ローンに借り換えるワケですから、多少の違約金が発生してしまいそうで不安になりますよね。
でも、大丈夫です。
違約金は一切必要ありません。
なぜなら借り換えは、解約や契約違反ではなく、新しく借りた住宅ローンを使っての一括返済だからです。
現在の住宅ローンは完全に返済できるので、銀行に迷惑をかけることもありません。
では、「借り換え時、現在の住宅ローンを借りている金融機関に、1円も支払わなくてもいいのか？」というと、そんなことはありません。
違約金は必要ありませんが、その他の諸経費を合わせると、場合によっては50万円以上の支払いが発生することもあります。
何も知らずに借り換えをしてしまい「借り換えはできたけど、費用が高くついた…」と後悔しなくてもいいように、借り換えに必要な諸経費を事前に知っておきましょう。
変動金利の借り換えには違約金は必要ありません
「違約金」とは、契約の内容に違反した人が、相手に対して支払うお金のことを指します。
変動金利の住宅ローンで借り換えに違約金が発生しないのは、契約違反ではなく「早期の一括繰り上げ返済」だからです。
借り換え＝新しく借りたお金で全額繰り上げ返済すること
住宅ローンの借り換えと言うと、少し難しく感じるかもしれませんが、仕組みはいたってシンプルです。
現在借りている住宅ローンは、住宅購入代金をA銀行に一括で払ってもらって、立て替えてもらったお金をA銀行に返済しています。
借り換えは、A銀行に返済するお金をB銀行に一括で払ってもらって、立て替えてもらったお金をB銀行に返済することです。
細かく言うと少し意味合いが違う部分もありますが、イメージとしてはこんな感じです。
A銀行としては、あなたが今後も支払うはずだった「利息」を得られなくなるので、デメリットもあります。
しかし、A銀行に対して借りたお金をキチンと返済完了していますので、違約金が発生することはありません。
違約金ではなく、繰り上げ返済手数料が必要
違約金はかからないのですが、残債を一括で繰り上げ返済をするための「期限前完済手数料」が必要になります。
金額は金融機関によって様々ですが、メガバンク3社を見てみると以下の表のようになりました。
| インターネットバンキング | 窓口での手続き | |
| 三菱UFJ銀行 | 16,200円 | 32,400円 |
| 三井住友銀行 | 5,400円 | 21,600円 |
| みずほ銀行 | 0円 | 32,400円 |
一般的に、抵当権の消滅や設定に時間がかかるため、インターネットバンキングで借り換えを完結させることはできず、窓口に行って手続きをしなければなりません。
なので、イチバン右側の「窓口での手続き」という欄が、一括繰り上げ返済に必要な費用になります。
手数料が無料の銀行もありますし、かかっても2万円～3万円と大きな金額ではありませんが、小さな金額が積み重なると負担が大きくなります。
変動金利の借り換えに必要な6つの費用
変動金利の借り換えの時に必要な費用は大きく分けて6つあります。
- 事務手数料（一括返済）
- 事務手数料（新規住宅ローン）
- 保証料
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
新規で住宅ローンをを借りる時とほぼ同じですが、完済手数料と登録免許税の部分が少し違います。
それぞれの費用は金融機関によって様々です。目安として、変動金利の住宅ローンを住信SBIネット銀行で3000万円借り換えする場合を以下の表にまとめてみます。
| 3,000万円の借換の場合 | |
| 事務手数料（一括返済） | 3万円 |
| 事務手数料（新規契約） |
64万円（借入額の2.16%） |
| 保証料 | 0円 |
| 印紙税 | 2万円 |
| 登録免許税 | 12万円 |
| 司法書士への報酬 | 8万円 |
| 合計 | 89万円 |
ネット銀行では保証料をとらない代わりに事務手数料が高め、メガバンクでは事務手数料が安価な代わりに保証料が高めと、金融機関によって必要な費用は様々。
現在の住宅ローンを一括返済する事務手数料
前述しましたが、住宅ローンの一括返済には、金融機関によって2万円～3万円が必要です。
ネット銀行では手数料がかからないところも多く、住宅ローンに力を入れている住信SBIネット銀行も無料となっています。
新しく借りる住宅ローンの事務手数料
新規で住宅ローンを借りるために、金融機関に支払う手数料です。
三菱UFJ銀行は一律32,400円と安価なのに対し、住信SBIネット銀行は借入額の2.16%と高めです。（3000万円の借り入れの場合、約64万円）
新しく借りる住宅ローンの保証料
「保証料」とは、銀行があなたから確実にお金を返してもらうことを保証するものです。
銀行は「貸したお金が返ってこないかもしれない」という大きなリスクを背負っています。
なので、貸した人が返済できなくなった時のために「保証会社」を利用します。
もしあなたが返済不可能な状態になったら、「保証会社」があなたのローンを一括で銀行に返済します。
その後は、「保証会社」があなたに対して返済を求めることになります。
つまり、保証料を支払ったからと言って、返済が免除されるワケではなく、借りる側からするとメリットは特にありません。
保証料の支払いを求める銀行もあれば、保証料不要の銀行もあります。
| 必要 | 不要 | |
| 保証料が必要/不要な金融機関 |
メガバンク 地方銀行 など |
ネット銀行 フラット35 など |
保証料を一括で前払いする場合、返済期間が35年であれば住宅ローンの金額の2%が一般的です。（3000万円の融資であれば60万円）
または、住宅ローンの金利を0.2%ほど上乗せして、分割で支払うことも可能です。
印紙税
印紙税は、法律によって決められており、契約金額によって必要な金額が変わります。
| （国税庁HPより抜粋） | 契約金額 | 印紙税額 |
|
[消費貸借に関する契約書] |
500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 | |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 | |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
注意すべき点は、1契約ごとに必要だということです。
例えば、夫婦でローンを分けて組む場合、夫2000万円・妻1000万円だとそれぞれ印紙税が2万円ずつ必要になるので、合計4万円の支払いになります。
登録免許税
住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、銀行が抵当権を設定しています。
抵当権とは、簡単に言うと「住宅ローンの支払いが滞った時に物件を好きにできる権利」です。
住宅ローンを借り換える際、この現在の銀行に設定されている抵当権を抹消して、新たに住宅ローンの融資を受ける銀行に再設定しなければなりません。
| （国税庁HPより抜粋） | 必要な費用 |
| 抵当権の抹消 | 不動産1個につき1,000円 |
| 抵当権の設定 | 住宅ローンの0.4% |
抵当権の抹消は、土地と建物で別々に「1個」とカウントされます。
司法書士への報酬支払い
低当権の抹消と設定の手続きは、必要な書類さえ用意すれば自分でもできます。
しかし、借り換えの場合は銀行指定の司法書士に依頼することになります。
なぜなら、抵当権の抹消と設定のタイミングを間違うと、新規で借り入れする銀行に損失が発生する可能性があるからです。
もし抵当権が残ったまま融資を実行してしまうと、仮にあなたが突然返済不可能になった時に、先に設定している借り換え前の銀行の抵当権が優先されてしまい、融資をする銀行のリスクが大きいので、そもそも融資を受けることができません。
なので、確実に抵当権の抹消と設定の手続きを行えるように、銀行指定の司法書士に依頼することを求められます。
司法書士に依頼すると、5万円～10万円が必要になります。
借り換えの際の手数料は金融機関によってさまざま
日本国内で住宅ローンを提供している金融機関は数えきれないほどあります。
各金融機関で独自のサービスを展開していたり、割安な手数料を設定していたりと本当に様々。
自分にとって最も良い条件の金融機関を見つけて、賢く借り換えを行いましょう。
金利だけではなく手数料も考えて選ぶ
借り換えの時には、住宅ローンの返済金額に大きく関わってくる「金利」にばかり目が行きがちですよね。
でも、わずかな金利差だけで比較して借り換え先の金融機関を選んでしまうと、思ったよりも諸経費がかさんでしまい、全体で見ると余計に支払いが必要になる場合があるので注意が必要です。
メガバンクや地方銀行は事務手数料が安い代わりに保証料が必要ですし、ネット銀行は保証料が必要ない代わりに事務手数料が高いです。
人によって借りる条件や金額が違うので、しっかりと比較検討して借り換え先を選ぶ必要があります。
諸費用も含めた金額を一括して見積もりできる住宅ローン借換比較サービスを利用する
住宅本舗の住宅ローン一括審査というサービスを使えば、諸経費も含めて最も返済額が安くなる金融機関を一括で見積もることが出来ます。
＼簡単入力で今の最適な金融機関が選べる／
見積もり後は、最も条件の良い金融機関から順番に審査を申し込めるので、借り換えの審査の手間も省けるので簡単に借り換えの手続きまで行うことが出来ます。
まとめ
変動金利の借り換えには、違約金は必要ありませんが、様々な諸経費が必要になります。
金利や返済金額といっしょに、トータルでいくら必要になるかをしっかりと検討した上で借り換えを申し込みましょう。