住宅ローンの相談を受けていると「とりあえず変動金利にしておいて、金利が上がるタイミングで固定に借り換えよう」と考えている人が多いと感じます。
確かに、変動金利で家計への負担を減らしておいて、金利が上がるタイミングを見計らって固定に切り替えることができれば、最も賢い選択だと思います。
でも一体、金利が上がる時期をどうやって知るのでしょうか？
断言しますが、
住宅ローンの金利が上がる時期を正確に予測することは誰にもできません。
なぜなら、金利の変動を予測するための判断材料が無数にあるからです。
私はFP（ファイナンシャルプランナー）として、毎日金利の動向や経済情勢をチェックしていますが、ぶっちゃけ「いつ金利が上がるか」なんて分かりません。
上がる時は上がるし、下がる時は下がる。予測なんてしても無駄だと考えています。
予測できない「金利が上がる時期」について考えるよりも、金利が上がった時にどんな影響があるのかを知っておくことの方がはるかに大切です。
家計への影響や、繰り上げ返済など、金利が上がった時の対策について、事前にしっかりと考えておきましょう。
金利が上がる時期は誰にも分からない
オリンピックの影響や、アメリカの利上げなど、住宅ローンの金利が上がる要因はたくさんあります。
しかし「結局、いつ金利が上がるの？」という質問には誰も答えることが出来ません。
FPが予測する将来の金利なんてあてにならない
お金のプロであるFPであっても、「金利が上がる時期」について断言することはできません。
なぜなら、過去の金利の変動に対しても誰も予測できていないからです。
[参考]住宅金融支援機構HP：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）
過去の変動金利の推移を見ると、大きな変動があったのは平成3年ごろ。
いわゆる「バブル経済」が崩壊してから、一気に住宅ローン金利が下がり続け、平成8年ごろから現在まで低金利の状態が続いています。
バブルが崩壊したのは、加熱しすぎた景気を下げるために、国が不動産の売買に規制をかけたことがきっかけです。
当時、異常な景気の盛り上がりを危険視していた人はたくさんいます。
しかし、「いつバブル経済が終わるのか」ということは誰にも分かりませんでした。
そのため多くの人が、不動産価格の下落によって多額の借金をつくり、教科書に掲載されるほどの社会現象となっています。
住宅ローン金利も「低金利の時代はいつか終わる」ということは分かっていますが、具体的な「いつ終わるのか」ということは、誰にも予測できません。
住宅ローン金利は過去最低を更新し続けた
バブル崩壊後、住宅ローンが下がり続ける中、住宅ローン金利が過去最低を更新するたびに、FPをはじめとした有識者の人々が「住宅ローン金利が過去最低！住宅ローンを組むなら今！」ということを声高に主張してきました。
しかし、その主張もむなしく金利は下落を続け、今となってはゼロ金利とも呼べるほどの「超低金利時代」に突入して数年が経過しています。
もちろん「これからまだまだ金利は下がる」と予測した専門家もいますが、予測が当たったのは結果論ですし、なぜ下がり続けたのか？という理由は後になって分かることです。
なので、今現在言えることは
- 異常な低金利が続いている
- いつか必ず金利は上がる
ということだけで、肝心な「金利が上がる時期」については予測ができません。
現在の低金利は金融緩和政策で成り立っている
現在も続く異常な低金利は、日銀の量的金融緩和政策によって、意図的に金利上昇が抑えられていることで成り立っています。
この政策は「日本の景気回復」を目的としているため、景気の回復が確認されるとともに打ち切りになります。
一般的に、景気が上昇すると金利も上昇するため、あっという間に大幅な上昇を見せる可能性があります。
最近（2018年7月）の発表によると、今後しばらくは政策を続け、低金利を維持すると明言されていますが、景気の動向によっていつ政策が変わるかは分かりません。
金利が上がる時期は予想できない。でも、長期的には金利が上がることはほぼ確実
「これから金利は上がると思いますか？下がると思いますか？」
この質問をすると、ほとんどの人が「上がると思う」と答えます。
多くの人が「将来的には金利は上がる」という認識を持っていますが、「実際にいつ上がるのか？」は誰にも分かりません。
低金利で得する人もいれば損する人もいる
低金利によって住宅ローンを借りやすくなって喜ばしいことですが、その裏では銀行をはじめとする金融機関が大きなダメージを受け続けています。
なぜなら、銀行は低い金利で預かったお金を、より高い金利で貸すことによって、その利ザヤで利益を上げてるからです。
銀行は、金利が高い時には利益をあげることができていましたが、現在はあまりにも低い金利でしか貸し出すことができないため、利益を確保することが難しくなっています。
そのため、銀行の財務状況はかなり圧迫されており、メガバンク3社が大規模なリストラに踏み切る事態になっています。
銀行は、日本の経済発展において重要な役割を担っているので、低金利を維持するのは日本にとってもよくありません。
日本の不景気からの脱却＝金利が上がるということ
「アベノミクスによって日本の景気を回復する」ということを掲げて行われた日銀の金融緩和政策。
その政策によって、日経平均株価が上がったりGDPが増えたりと、景気回復に一定の効果があったと言えます。
今はまだ、不景気を脱却したとは言い切れませんが、今後は徐々に景気は上向きになってくるとの見方が強いです。
景気が回復すると投資家から投資の対象となり、金利の上昇を見据えて金融緩和政策が打ち切られることになるでしょう。
痛みを伴う金融緩和政策はそう長くは続きません。そう遠くない未来に金利が上昇することは間違いないといえます。
金利が上がるとどんな影響があるか？を知ることの方が大切です
「金利が上がる時期」が予測できない以上、「いつか上がる」その時に備えて、今できる準備をしておくのが賢い選択です。
- 家計の返済負担は、何％の金利上昇まで耐えられるか？
- 「いつまでに」「どれくらい」繰り上げ返済資金を貯められるか？
- 変動金利から固定金利に借り換えするならいつがいいか？
金利が上がった時の家計への影響をシミュレーションしておく
金利が上がると心配なのが、返済金額が大幅に増えることで家計に悪影響が出てしまうこと。
返済金額が1万円増えるだけでも家計には大きなダメージになりますよね。
でも、実は変動金利の住宅ローンは、金利が上がってもすぐに返済金額が上昇することはありません。
なぜなら「1.25倍ルール」と「5年ルール」があるからです。
1.25倍ルール
急激な金利上昇があった時に、住宅ローン利用者の返済負担が大きくなりすぎないように、返済金額の上昇限度が1.25倍に定められています。
例えば、借入総額3000万円の変動金利の住宅ローンを、0.9%で35年かけて返済する場合、返済金額は83,294円です。
返済を始めて1年後、金利3％に急上昇すると、毎月の返済金額を計算すると114,513円になります。
| 金利 | 0.9% | 3% |
| 毎月の返済金額 | 83,294円 | 114,513円 |
しかし、金利上昇後の返済金額が、上昇前の返済金額の1.25倍を超えているため「1.25倍ルール」の適用となり、返済金額は104,118円（83,294円×1.25）となります。
大きな金利上昇があっても、家計への負担の上限が設けられているのは、消費者にとってありがたいルールですよね。
5年ルール
さらに、住宅ローン利用者の返済負担が大きくならないように「返済金額の見直しは5年ごとに行う」という「5年ルール」があります。
先ほどの例で、住宅ローンを借りて1年後に3%に金利が上昇したときの返済額の変動をお見せしましたが、実際にはローンを返済し始めて5年間は返済金額は変わりません。
なので、5年間は当初の返済金額である83,294円から変わることはありません。
そして、6年目に入った時点で金利が3%であれば、先ほどの例のように1.25倍まで返済金額が増加します。
金利が上がっても、すぐに家計へのダメージが少ないという点においては、変動金利での住宅ローン利用者に優しい制度だと言えます。
1.25倍ルールと5年ルールの落とし穴
どちらも、住宅ローン利用者の返済負担が大きくなりすぎないように配慮されており、非常に利用者に優しい制度に見えますが、実は大きな落とし穴があります。
それは、一時的に返済金額が抑えられているだけで、元々の金利で支払金額を計算されているということです。
先ほどの例をもう一度見てみましょう。
| 金利 | 0.9% | 3% |
| 毎月の返済金額 | 83,294円 | 114,513円 |
金利が3%に上がることで、返済金額が114,513円に上がるはずが、「5年ルール」の適用により当初の返済金額である「83,294円」に抑えられます。
本来の返済額と「5年ルール」によって抑えられた返済額とでは31,219円の差があります。この差額は支払いを免除されるワケではなく、利息として以後の支払いに上乗せされます。
金利が上がった時にローン残高を減らせる貯蓄をしておく
変動金利で金利が上がった時の対策として最も有効なのが「繰り上げ返済」です。
繰り上げ返済でローン残高を一気に減らすことで、支払う利息を大幅に軽減することができます。
私は、新規で住宅ローンを組む顧客に対しては「固定金利」を勧めることが多いですが、すでにある程度（1千万円以上）の貯蓄をしている方や、貯蓄に回す余裕がある方（年間150万円以上貯蓄できる方）には「変動金利」をおススメしています。
こういった方は、仮に金利が急上昇しても、柔軟に対応することができるため、金利が低い間は変動金利の恩恵を受け、金利が上昇したときには素早く繰り上げ返済をしてリスクを最小限に抑えることができます。
もしあなたが「変動金利で借りているのに貯蓄にお金を回す余裕がない」のであれば要注意です。
家計に余裕がないと、貯蓄が出来ないだけでなく、少しの金利上昇によって家計が回らなくなってしまう恐れがあります。
一度家計を見直して、貯蓄できる体制を整えるか、金利が低いうちに固定への借り換えを検討した方がイイです。
リスクを減らすために固定金利への借り換えも検討する
繰り上げ返済資金を貯める前に金利が上昇してしまうと、たとえ余裕がある人であってもリスクに対応できない場合があります。
そのため、今のうちに少しでもリスクを排除したい方は、金利が低い今のうちに固定金利への借り換えを検討するのも手です。
いつ上がるか分からない金利の変動に毎月びくびくする必要がなくなりますので、安心して計画通りに住宅ローンを返済していくことが可能になります。
「住宅ローン借り換え一括審査申込みサービス」を使えば、全国の住宅ローン金利を一括で見積もりできますし、金利が低くて条件のよい金融機関から申し込みをすることができるので「借り換えするにもどこにお願いしたらいいか分からない…」と悩む必要もありません。
ただ、不安を解消したい気持ちは分かりますが、すぐに借り換えを申し込むのは要注意。
家計への影響をシミュレーションした上で、しっかり検討してから申し込みましょう。
まとめ
金利はいつ上がるかは分かりませんが、いつかは必ず上がります。
低金利によって受け続けた恩恵が、金利上昇によって一瞬で覆される可能性もあります。人によっては金利が上昇することで人生計画が大きく狂ってしまうかもしれません。
金利に人生を振り回されないためには、
- 変化に柔軟に対応できる家計の余裕を持つか
- 固定への借り換えで金利の変動とは無縁の生活を送るか
この2択です。